¿Qué es una hipoteca y cómo funciona en España?

La hipoteca es un derecho real de garantía que grava un bien inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación, normalmente el pago de un préstamo. En caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario puede promover la ejecución del bien conforme a la legislación vigente.

En otras palabras, cuando una persona solicita un préstamo hipotecario, el inmueble adquirido queda vinculado como garantía del pago de la deuda. Si el prestatario incumple sus obligaciones de pago, el acreedor podrá iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria para recuperar el importe adeudado, siempre de acuerdo con la legislación vigente.

¿Qué modalidades de préstamo hipotecario existen según el tipo de interés?

En España, la modalidad más habitual es la hipoteca voluntaria o contractual, que se constituye mediante escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

En función del tipo de interés aplicado, las hipotecas pueden clasificarse en:

Hipoteca a tipo fijo: la cuota y el tipo de interés permanecen invariables durante toda la vida del préstamo.

Hipoteca a tipo variable: el interés se revisa periódicamente tomando como referencia un índice, como el euríbor, más un diferencial.

Hipoteca mixta: combina un periodo inicial a tipo fijo con otro posterior a tipo variable.

¿Quién puede constituir una hipoteca?

La hipoteca puede constituirla el propietario del inmueble que se ofrece como garantía. 

Habitualmente coincide con el prestatario, aunque también es posible que un tercero ofrezca voluntariamente un inmueble de su propiedad como garantía de una deuda ajena.

¿Cómo se constituye una hipoteca?

Para que una hipoteca tenga plena validez en España deben cumplirse varios requisitos:

Formalizarse mediante escritura pública ante notario.

Inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción tiene carácter constitutivo, por lo que sin ella no existe el derecho real de hipoteca.

Cumplir con los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria y en la normativa de protección de los consumidores.

Antes de la firma, la entidad financiera está obligada a facilitar al cliente toda la información precontractual, incluyendo la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el resto de documentación exigida por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. 

El notario levantará un acta previa gratuita en la que comprobará que el prestatario ha recibido la documentación y comprende el contenido del contrato.

¿Cuánto dura una hipoteca?

La duración del préstamo hipotecario dependerá de lo pactado entre la entidad financiera y el prestatario.

En España es habitual encontrar hipotecas con plazos que oscilan entre 20 y 30 años, aunque pueden existir plazos superiores o inferiores en función de cada operación.

Una vez amortizado el préstamo, la deuda queda extinguida, pero la hipoteca continuará figurando inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se otorgue la correspondiente escritura de cancelación y se practique su inscripción registral.

¿Qué inmuebles pueden hipotecarse?

Con carácter general, pueden hipotecarse bienes inmuebles susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, entre ellos:

Viviendas habituales.

Segundas residencias.

Locales comerciales.

Oficinas.

Garajes y trasteros.

Terrenos y parcelas y, en general, cualquier derecho real hipotecable previsto en la Ley Hipotecaria.

¿Qué ventajas ofrece una hipoteca?

La principal ventaja es que permite acceder a una financiación elevada para la compra de un inmueble sin necesidad de disponer del importe total desde el inicio.

Además, al contar con una garantía real, las entidades financieras suelen ofrecer tipos de interés más competitivos que en otros tipos de financiación.

¿Qué ocurre si no se pagan las cuotas?

La entidad financiera solo podrá declarar el vencimiento anticipado e iniciar la ejecución hipotecaria cuando concurran los requisitos previstos en la Ley 5/2019 y exista un incumplimiento suficientemente grave por parte del prestatario.

No obstante, antes de llegar a esa situación, es recomendable contactar con la entidad para estudiar posibles soluciones, como una refinanciación, una novación del préstamo o una reestructuración de la deuda.

¿Qué debes tener en cuenta antes de contratar una hipoteca?

Antes de firmar una hipoteca es recomendable:

Analizar tu capacidad de pago a largo plazo.

Comparar las condiciones ofrecidas por distintas entidades financieras.

Revisar detenidamente el tipo de interés, las comisiones y los gastos asociados.

Resolver todas las dudas con el notario antes de la firma.

Asegurarte de que podrás asumir el pago de las cuotas incluso ante posibles cambios en tu situación económica.

¿Qué gastos tiene una hipoteca?

Con carácter general, los principales gastos de constitución del préstamo hipotecario se distribuyen conforme a la Ley 5/2019:

• La entidad prestamista asume los gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados cuando resulte aplicable.

• El prestatario asume el coste de la tasación del inmueble, salvo que la entidad decida asumirlo, así como las copias notariales que solicite.

Lo más importante

La hipoteca es uno de los compromisos financieros más importantes que puede asumir una persona. Antes de contratarla conviene informarse adecuadamente, comparar ofertas y conocer todos los derechos y obligaciones que conlleva.

Tomar una decisión bien informada permitirá elegir la opción que mejor se adapte a las necesidades y a la situación económica de cada persona.

Aviso legal

La información contenida en este artículo tiene carácter meramente informativo y está basada en la normativa vigente en España en la fecha de su publicación. No constituye asesoramiento jurídico, financiero ni fiscal y no sustituye el análisis de un profesional.

Para resolver cualquier duda concreta o recibir asesoramiento personalizado, se recomienda consultar con un abogado, un notario o una entidad financiera especializada.